Encadrer les urbanisations à venir et réduire la vulnérabilité des territoires, tel était l’objectif de la loi n°2003-699 du 30 juillet 2003 relative à la prévention des risques technologiques et naturels et à la réparation des dommages. Motivée par l’idée de résoudre les situations héritées du passé, cette loi instaure des outils fonciers visant à renforcer l’information du public sur les habitations à risques.
C’est dans cette optique précise que cette loi a institué une obligation d’information des acquéreurs et locataires (IAL) d’un bien immobilier sur les risques majeurs auxquels est exposé le bien. A cet effet doit impérativement être établi un état des risques et pollutions, couramment appelé ERP.
En quoi consiste l’état des risques et pollutions ?
L’état des risques et pollutions est un état informatif et un diagnostic immobilier obligatoire.
Ce document doit être annexé à tout contrat de bail ou de vente d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’un contrat de location écrit, de la réservation pour une vente en l’état futur d’achèvement, de la promesse de vente ou de l’acte réalisant ou constatant la vente d’un bien immobilier qu’il soit bâti ou non bâti.
A noter que le terme de « bien immobilier » s’applique à toute construction individuelle ou collective, à tout terrain, parcelle ou ensemble de parcelles contiguës appartenant à un même propriétaire ou à une même indivision.
Qui peut établir l’état des risques et pollutions ?
La substance des articles L. 125-5 et R 125-23 à 27 du Code de l’environnement énonce que les acquéreurs ou locataires de bien immobilier, de toute nature, doivent être informés par le vendeur ou le bailleur, qu’il s’agisse ou non d’un professionnel de l’immobilier, de l’existence des risques auxquels ce bien est exposé.
C’est ainsi que, contrairement aux autres diagnostics immobiliers nécessitant d’être réalisés par un professionnel disposant d’une certification, l’état des risques et pollutions peut être établi librement par tout vendeur ou bailleur d’un bien immobilier.
Quelle est la durée de validité de l’état des risques et pollutions ?
L’état des risques et pollutions qui doit être joint au bail doit avoir moins de 6 mois.
Quel est le champ d’application de cette obligation ?
Tout bien immobilier loué ou vendu répondant à au moins une des conditions suivantes doit faire l’objet d’un état des risques et pollutions :
- Être situé dans une commune ayant un niveau de sismicité supérieur à 2,
- Être situé dans une commune dont le niveau de potentiel radon est égal à 3,
- Être situé dans le périmètre d’un plan de prévention des risques naturels, miniers ou technologiques prescrit ou approuvé,
- Être situé sur un terrain répertorié comme secteur d’information sur les sols.
Que doit contenir un état des risques et pollutions ?
L’état des risques et pollution comprend plusieurs encadrés à remplir :
- La situation de l’immeuble au regard d’un plan de prévention des risques naturels (PPRN) ;
- La situation de l’immeuble au regard d’un plan de prévention des risques miniers (PPRM) ;
- La situation de l’immeuble au regard d’un plan de prévention des risques technologiques (PPRT) ;
- La situation de l’immeuble au regard du zonage sismique règlementaire (Zone 1, 2, 3, 4 ou 5) ;
- La situation de l’immeuble au regard du zonage règlementaire à potentiel radon ;
- L’information relative à la pollution des sols ;
- L’information relative aux sinistres indemnisés par l’assurance suite à une catastrophe naturelle, minière ou technologiques ;
- Enfin, les documents de référence permettant la localisation de l’immeuble au regard des risques pris en compte.
Un modèle d’état des risques et pollutions est disponible et téléchargeable directement sur le site : https://www.georisques.gouv.fr/sites/default/files/ial/ial_inscriptible.pdf
Où consulter les documents de référence ?
L’idée préconçue selon laquelle l’état des risques et pollutions est fastidieux à réaliser n’est pas si éloignée de la réalité. En effet, remplir un tel document demande de s’armer de patience. Toutefois, en possession des documents nécessaires, cette tâche ingrate devient nettement plus simple.
Tout d’abord, le premier document qu’il convient de rechercher est l’arrêté préfectoral propre à la commune sur lequel le bien immobilier se situe, consultable en préfecture ou sur le site internet de cette dernière. Il faudra alors l’indiquer sur l’état des risques et pollutions en tant que référence des informations données.
L’arrêté préfectoral comporte en annexe, pour chaque commune concernée :
- La note de présentation du ou des plans de prévention ;
- Un ou plusieurs extraits des cartographies permettant de délimiter les zones de la commune exposées aux risques pris en compte, de préciser leur nature et, dans la mesure du possible, leur intensité dans chacune des zones ou périmètres délimités ;
- Le règlement du ou des plans de prévention des risques définissant notamment les prescriptions et obligations ;
- Une fiche ou un état des risques naturels, miniers ou technologiques mentionnant la zone de sismicité (2, 3, 4 ou 5) définie par décret.
En outre, il est nécessaire d’adjoindre la liste des arrêtés de « catastrophe naturelle » reconnus sur la commune et la déclaration de sinistres indemnisés si besoin est.
Si des règlements des plans de préventions des risques supplémentaires sont disponibles, il peut être intéressant de les annexer.
A toutes fins utiles, il est intéressant de savoir que l’Etat met à disposition un outil permettant au principal concerné de réaliser plus facilement l’état des risques en pré-remplissant automatiquement un certain nombre d’informations. Le site https://errial.georisques.gouv.fr/#/ est prévu à cet effet.
Après avoir indiqué l’adresse du bien immobilier concerné sur ledit site, le code de la parcelle est donné. S’affichent alors tous les risques faisant l’objet ou non d’une obligation d’information au titre de l’information des acquéreurs et locataires. L’état des risques est alors complété automatiquement et peut être ajouté en annexe.
Néanmoins, puisque le propriétaire est tenu de vérifier l’exactitude de ces informations autant que de besoin et, le cas échéant, de le compléter à partir d’informations disponibles sur le site internet de la préfecture ou d’informations dont il dispose sur le bien, il est vivement conseillé que celui-ci télécharge et remplisse lui-même le formulaire de l’état des risques et pollutions disponible sur internet. L’état des risques réalisé automatiquement via le site suscité pourra être utilisé comme complément.
Quelles conséquences en cas de non-respect de cette obligation ?
La responsabilité du propriétaire peut être engagée s’il ne transmet pas volontairement le diagnostic ou s’il mentionne de fausses informations dans l’annonce de location pour induire le futur locataire en erreur.
L’acquéreur ou le locataire peut alors engager la responsabilité du vendeur ou du bailleur pour vice-cachés et demander au juge la résolution du contrat ou une réfaction du prix de vente ou de location.
Fort de leur travail quotidien dans le domaine des baux commerciaux, les avocats du cabinet Bruzzo Dubucq sauront vous accompagner au mieux dans la réalisation de votre état des risques et pollutions avant toute location d’un bail commercial. En ce sens, n’hésitez pas à vous rapprocher de l’avocat associé du cabinet.