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Le bail commercial en 10 points

Publié le 08/18/2022

Le contrat de bail commercial est au cœur du système économique actuel. En effet, il permet aux commerçants de louer un local commercial afin d’y développer leur activité. Il est connu pour assurer une importante protection au locataire permettant à ce dernier de développer sereinement son activité sans se soucier de savoir s’il peut être facilement expulsé dudit local par le propriétaire des lieux.

Afin de bénéficier de ce statut protecteur, le contrat doit évidemment comporter plusieurs éléments essentiels à sa validité. Nous passerons donc en revue les principaux éléments nécessaires pour conclure un tel contrat. Toutefois l’analyse juridique de ce contrat ne peut être la seule à être prise en compte. Étant un contrat à titre onéreux, une analyse économique se révèle plus que nécessaire pour mesurer sa pertinence et son adéquation au prix du marché.

1. L’objet du contrat de bail

Il doit porter sur la location d’un ou plusieurs locaux. Le local principal et les locaux accessoires doivent être expressément mentionnés. Par locaux accessoires on entend tout local nécessaire à l’exploitation du fonds.

2. Le type de commerce ou d’activité à exercer dans le local

En l’absence de précision, le bail commercial est un bail “tous commerce”, le preneur peut alors exercer l’activité qu’il souhaite au sein dudit local.

Une clause dite de spécialisation ou de dé-spécialisation peut être prévue dans le contrat de bail. Le locataire se devra alors de respecter l’activité prévue et devra demander au bailleur son accord s’il souhaite changer l’activité exercée dans le local. 

3. Le droit au renouvellement du bail

C’est une règle d’ordre public, le contrat de bail doit mentionner la possibilité pour le preneur de renouveler le bail. Une clause refusant ce droit au profit du preneur est une clause réputée non écrite. 

4. La durée du bail

Le bail doit être conclu pour une durée de neuf ans minimum. Il peut être à durée indéterminée mais ne peut être perpétuel sous peine de nullité. 

Lorsque le bail est conclu pour une durée supérieure à douze ans, il doit être publié au bureau des hypothèques du lieu de situation de l’immeuble afin d’être opposable aux tiers. Dès lors, le loyer ne sera pas soumis à la règle du plafonnement au moment du renouvellement.

La durée du bail peut être plus courte. En effet, il existe des baux saisonniers dont la durée doit être comprise entre trois et six mois. 

Ce type de bail doit mentionner une date de fin précise. Le bail peut être renouvelé chaque année pour la saison, avec la même durée, sans limite dans le temps. Il est également possible de conclure deux baux saisonniers pour le même local à deux périodes différentes. Le droit au renouvellement n’est pas obligatoire.

5. L’annexe au bail commercial

Le bailleur doit fournir au preneur une annexe au bail commercial comprenant plusieurs documents :

  • Un état des risques naturels, miniers et technologiques du périmètre dans lequel sont situés les locaux loués (ERNMT),
  • Un diagnostic de performance énergétique (DPE),
  • Si le permis de construire est antérieur au 1er janvier 1949, un Constat de risque d’exposition au plomb (CREP),
  • Si le permis de construire de l’immeuble est antérieur au 1er juillet 1997, un diagnostic Amiante Parties privatives (DAPP) devant être complété d’un Diagnostic Technique Amiante des parties communes (DTA) si le logement est dans une copropriété,
  • Pour les surfaces supérieures à 2000 m², une annexe environnementale devant comporter le descriptif des caractéristiques énergétiques des équipements et des systèmes du bâtiment et des locaux loués (traitement des déchets, chauffage, refroidissement, ventilation, éclairage…).

6. La répartition des charges, impôts, taxes et redevances entre le locataire et le bailleur

Désormais, tous les baux commerciaux doivent comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire.                                                                               

Le bailleur doit communiquer au locataire, dès la conclusion du bail, un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes et un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisé dans les trois années précédentes.

Pour les ensembles immobiliers « comportant plusieurs locataires », le contrat doit préciser la répartition des charges, qui est fonction de la surface exploitée, ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée même si cette règle peut être aménagée par le contrat.

7. Le montant du loyer et son mode de règlement

La détermination du loyer est libre entre les parties. Le loyer doit être stipulé de façon certaine dans le contrat.

Les parties peuvent prévoir une clause de loyer fixe ou un loyer variable. Ce dernier peut être mis en place de deux manières.

Soit via le jeu d’une clause d’indexation du loyer, aussi appelée clause d’échelle mobile, qui fera varier le loyer selon l’évolution d’un indice. L’indice choisi devant être en relation directe ou indirecte avec l’objet du bail ou avec l’activité d’une des parties ;

Soit via le jeu d’une clause de recettes, qui fera varier le loyer selon le chiffre d’affaires du preneur.

Ces clauses doivent permettre une évolution du loyer à la hausse ainsi qu’à la baisse. 

Concernant les modalités de paiement, aucune règle impérative n’existe, la liberté contractuelle est reine.

8. L’adéquation au prix du marché

Le marché de la location d’immeubles commerciaux répond aux règles classiques de l’offre et de la demande. Plusieurs facteurs sont doncà prendre en compte, la qualité des locaux, leur localisation, leur taille….

Il est, en ce sens, conseillé tant au locataire qu’au bailleur de s’informer sur le prix le plus adéquat auquel louer le local. Pour ce faire, il est possible de regarder les annonces similaires, de comparer les locaux, d’avoir un panel large de choix afin de se faire une idée la plus objective du marché. Dans une zone commerciale fortement concurrentielle, une analyse économique peut se révéler plus que nécessaire pour mesurer la pertinence d’une annonce et son adéquation au prix du marché.

9. La présence d’indices officiels estimant le prix de la location

Bien qu’assez simple à mettre en œuvre, la recherche de petites annonces similaires peut se révéler laborieuse du fait du grand nombre de locaux proposés à la location. Pour pallier cela, il est possible de se baser sur certains indices trimestriels calculés par l’INSEE. Les indices ne manquent pas, ICC, ILAT, ILC….

Il est donc possible de calculer la valeur théorique actualisée en prenant le dernier loyer connu et en lui appliquant l’évolution de l’un de ces indices. Le calcul est d’ailleurs le même que celui utilisé pour la révision triennale du loyer. La formule est la suivante : 

Loyer actualisé = Dernier loyer connu x (indice du trimestre dans lequel est fixé le prix/ indice de référence en vigueur au jour de sa fixation initiale).

Aussi, il est possible de faire appel à un professionnel pour connaître la valeur locative des locaux professionnels du local. Depuis 2017, les valeurs locatives sont actualisées chaque année par la commission départementale des valeurs locatives des locaux professionnels (CDVLLP).

10. L’ajout de clauses facultatives

Une fois que les éléments essentiels de votre contrat sont présents et que ce dernier est valide, il est possible – voire recommandé – d’user de votre liberté contractuelle afin d’ajouter des clauses au contrat.

Ces dernières peuvent donner des droits, des obligations, ou interdire certaines pratiques au locataire ou au bailleur. Le choix est vaste : clause de non-concurrence, clause d’assurance, clause de “pas-de-porte”… 

La présence de certaines clauses peut faire varier le montant du loyer, ces dernières sont à prendre en compte lors des négociations entre locataire et propriétaire. Classiquement, l’attribution de droits supplémentaires au locataire aura tendance à faire monter le prix du loyer tandis que la présence d’obligations sur ce dernier aura tendance à le faire baisser. 

Le travail quotidien des avocats du cabinet Bruzzo Dubucq leur a permis d’acquérir une expertise pointue dans le domaine des baux commerciaux. Prenez directement rendez-vous avec un avocat associé spécialisé dans ce domaine.